住建部發(fā)文 買房和“公攤”說再見？

　　《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》建議住宅應(yīng)以套內(nèi)面積交易 專家：若實(shí)現(xiàn)有助長遠(yuǎn)發(fā)展

　　2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于〈城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范〉等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。其中《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》的第二部分2、4、6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

　　雖然住建部發(fā)布的只是規(guī)范性文件的征求意見稿，但還是引發(fā)了市場熱議，許多業(yè)內(nèi)人士將其解讀為我國廢除房地產(chǎn)交易中“公攤面積”的一個信號。

　　亂象

　　買100平方米得70平方米

　　公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)

　　目前我國公攤的測算主要是依據(jù)2000年8月1日開始實(shí)施的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

　　不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“公攤面積”的概念就是源自香港樓市。但在2013年起，香港實(shí)行住宅物業(yè)銷售新規(guī)，“公攤面積”被逐步廢止。

　　目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同，而套內(nèi)使用面積不同的問題，加劇了購房者和開發(fā)商的矛盾。部分業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，公攤面積是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項指標(biāo)”。

　　去年8月，新華每日電訊曾刊發(fā)《買100平方米得70平方米：公攤面積七大亂象》揭露公攤面積帶來的種種，指出在當(dāng)前全國房價企穩(wěn)的情況下，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70平方米”，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。公攤面積“貓膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感。

　　新華社亦發(fā)表評論《買100平方米房子只得70平方米 “公攤面積”讓我們很受傷！》指出，公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會讓消費(fèi)者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產(chǎn)稅出臺，購房者遭遇到的問題還將進(jìn)一步加劇，產(chǎn)生的各類矛盾也將愈發(fā)尖銳。

　　分析

　　各地公攤系數(shù)不一

　　給購房者帶來價格錯覺

　　公攤的具體面積在各個城市也有所不同。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，很多人看深圳的住房單價高，其實(shí)是因為深圳“偷面積”(變相贈送陽臺等住宅面積)部分比較多。以北京為例，平均單套房成交面積在121.8平方米，而深圳則只有100平方米。實(shí)際原因并非北京的套內(nèi)面積更大，而按照建筑面積計算，北京的房價明顯被攤平了。從全國看，公攤系數(shù)在15%-25%的比較普遍，部分不規(guī)范的城市有超過30%的住宅公攤系數(shù)。

　　以北京一套最近入市的商品房住宅為例，實(shí)際商品房住宅的套內(nèi)面積是141平方米，但增加公攤后就變成了173.7平方米，多出了18%的公攤面積。而平均單價也從套內(nèi)的10.8萬元變成了8.8萬元，降低了19%，這給購房者帶來價格的錯覺。如果按照套內(nèi)面積計算，北京的“房價數(shù)值”恐怕還要增加20%左右。

　　國外房地產(chǎn)市場有無公攤？實(shí)際上，國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內(nèi)面積，國內(nèi)對此雖無統(tǒng)一規(guī)定，實(shí)際操作中卻普遍采用建筑面積計價。張大偉認(rèn)為，國外基本都是街區(qū)制，公共部分都是政府維護(hù)的多，國內(nèi)出現(xiàn)公攤的核心主要都是小區(qū)制，公共空間建設(shè)依賴開發(fā)商，開發(fā)商只能從業(yè)主身上“薅羊毛”。

　　觀察

　　可學(xué)重慶經(jīng)驗

　　最大限度減少交易糾紛

　　重慶是我國目前重點(diǎn)城市中唯一強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的地方。

　　早在2002年6月，重慶人大常委會就通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%-10%的罰款。

　　談及重慶為何要做強(qiáng)制改革商品房計價方式的“先驅(qū)”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長的曾強(qiáng)在接受媒體采訪時表示：“最大的目的在于讓消費(fèi)者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購房者的合法權(quán)益?！?/p>

　　張大偉表示，國內(nèi)有很多獨(dú)有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，從未來趨勢看，這些都隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展或有改變的可能性。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)民怨較小。從購房者的角度來看，在買房時少了一個顧慮。從更長遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看，未來要建設(shè)開放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境，公共通道部分該如何征稅、會否增加公攤面積、如何緩解社會矛盾，都值得深思。

　　專家認(rèn)為，住建部此次發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿雖然離真正廢除“公攤面積”還很遠(yuǎn)，但能夠在市民中引發(fā)廣泛的關(guān)注和討論，說明我國在法律層面真正廢除“公攤面積”的時機(jī)已經(jīng)到來。

　　本組文/本報記者 朱開云

　　統(tǒng)籌/余美英

　　專家釋疑

　　規(guī)范能否取消公攤？

　　張大偉認(rèn)為，這只是一個工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見稿，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

　　專家認(rèn)為，這是一個針對工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，約束的主要是工程建設(shè)方面。我國商品住宅交易環(huán)節(jié)的主要依據(jù)是《商品房銷售管理辦法》，要取消“公攤面積”，首先需要修改的是《商品房銷售管理辦法》，或者在更高層面上進(jìn)行立法或者修法。

　　取消后導(dǎo)致房價上漲？

　　張大偉表示，是否套內(nèi)計價政策對于購房者實(shí)際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計價。另外，對于購房者而言，物業(yè)費(fèi)等因為建筑面積衍生的收費(fèi)也有可能降低。

　　帶公攤房屋價值縮水？

　　一名業(yè)主提出，套內(nèi)計價推行之后，不動產(chǎn)登記的確權(quán)范圍是否會改變？專家表示，二手房的價值不會因此減少，市場價500萬元，公攤20%的100平方米的二手房，如今算按照80平方米的套內(nèi)面積計價，肯定不會降價到400萬元，而是繼續(xù)按照500萬元的價格出售。

【糾錯】

責(zé)任編輯： 薛濤