住宅擬以套內使用面積交易

　　住建部就《住宅項目規(guī)范》征求意見；專家稱套內計價并非取消公攤面積

　　近日，《住宅項目規(guī)范》開始在住建部官網征求意見。征求意見稿提高了住宅設置電梯的要求，由原七層及以上或超過16米設置電梯，調整到了四層及以上或超過9米應設置電梯，以及明確新建住宅應全裝修交付等。而其中引發(fā)廣泛關注的是，規(guī)定住宅建筑應以套內使用面積進行交易。有關“公攤面積將取消”、“房價又要漲”的消息刷屏。據悉，這是住建部首次在官方文件中明確，住宅建筑以套內面積交易。而專家表示，該規(guī)范目前正在征求意見階段，距離真正落地還很遙遠。另外，按套內面積交易并非意味著取消公攤面積，也不會影響購房總價。

　　【焦點1】

　　是否會影響購房總價？

　　對購房成本基本沒有影響

　　麥田房產首席市場分析師張葉松認為，目前國際上很多國家都采用套內面積來交易房屋，這是國際主流交易方式。另外，因為當前住宅的公攤面積較高，消費者在購買的時候，房屋面積和實際居住體驗差異比較大，這也影響了整個住宅消費市場體驗。不過，張葉松說，是否按套內面積進行交易，對購房者的購房成本基本沒有影響。更多影響在于行政上的調整，比如官方內部運轉和數據調整。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，是否按套內計價對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

　　張大偉說，套內面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計價。從套內計算價格看，全國已經有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

　　以北京一套最近入市的商品房住宅為例，實際商品房住宅的套內面積是141.5平米，單價為10.8萬元，增加公攤后變成了173.7平米，多出了18%，平均單價變成了8.8萬元，降低了19%，但是總價都為1520萬余元。

　　也就是說，如果按照套內面積計價交易，雖然面積小了，但是單價提高了，只是計算方法發(fā)生了改變，總價不變。

　　【焦點2】

　　按照套內面積計價交易有什么優(yōu)勢？

　　可減少房產交易中關于面積的糾紛

　　征求意見稿中，該條規(guī)定的起草說明顯示，按照套內面積交易是居民關注的焦點問題，關系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

　　還有專家表示，按照套內面積計價雖然不影響總房價，但能一定程度上減少房產交易中關于面積的糾紛。另外，這也為房產稅出臺，奠定了基礎。

　　【焦點3】

　　公攤面積是否會取消？

　　新規(guī)并不意味著取消公攤面積

　　什么叫公攤？張大偉介紹，公攤即公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規(guī)出臺。

　　張大偉說，公攤面積可以產生價格幻覺，目前大部分新建住宅交易中，都明確列出了套內面積價格。房價看似降低了，實際沒有降低，給購房者造成價格較低的錯覺。按照市場平均的得房率，如果按照套內計算，全國的房價相當于還要高20%-25%。

　　專家表示，此次征求意見，并不意味著取消公攤面積，甚至是毫無關聯(lián)。公攤面積將客觀存在，想要切實解決長期被詬病的公攤面積面臨的各種質疑，需要進一步出臺標準和細則予以明確。

　　另外，張大偉說，公攤也不是越小越好，太小的公攤意味著社區(qū)的舒適性降低。

　　【焦點4】

　　此前入市項目如何銜接？

　　解決歷史遺留問題需要具體細則

　　張葉松說，此次規(guī)范如果實施，需要考慮歷史遺留問題。以前稅費、物業(yè)費、供暖費等都是按照建筑面積來約定，如何銜接，需要具體細則。

　　還有專家認為，此次住建部征求意見的為工程建設規(guī)范，住宅項目建設、使用和維護必須遵守該規(guī)范。除此之外，稅費、物業(yè)費等，不屬于該規(guī)范管理范圍。

　　此次征求意見稿是一項工程建設標準規(guī)范，工程規(guī)范是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規(guī)”性質，在我國工程建設標準規(guī)范體系中位于頂層。

　　換句話說，這是一個針對工程建設方面的標準規(guī)范，約束的主要是工程建設方面。大家更關注的是住宅交易和后期物業(yè)費、取暖費等，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件，比如交易有《商品房銷售管理辦法》等，物業(yè)方面有《物業(yè)管理條例》等。

　　張大偉表示，這只是一個工程建設規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規(guī)定強制標準。從政策內容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設等方方面面，這些政策起碼5年內落地可能性非常小。

　　■ 亮點

　　新建住宅設電梯調整為四層

　　征求意見稿提高了住宅設置電梯的要求，由原七層及以上或超過16米設置電梯，調整到了四層及以上或超過9米應設置電梯。不過，北京此前已規(guī)定，新建、改建的四層(含)以上住宅，均須設置電梯。

　　新規(guī)顯示，四層及四層以上住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設置電梯不應少于2臺，其中設置可容納擔架的電梯不應少于1臺。

　　新建住宅應全裝修交付

　　征求意見稿在“驗收交付”部分提出，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應全裝修交付，并應符合相關規(guī)定，包括戶內和公共部位所有功能空間的固定面和管線應全部鋪裝或粉刷完成。

　　另外，給排水、燃氣、照明、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基礎設施應安裝到位；供水、供電、燃氣、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設施應具備使用條件；消防設施應完好，消防通道應暢通。

　　也就是說，今后城鎮(zhèn)的新房，有望全部全裝修交房。

　　起居室不應小于10平米

　　針對戶內空間，新規(guī)提出了詳細規(guī)定。由臥室、起居室、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型，其使用面積不應小于30平米；由兼起居的臥室、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型，其使用面積不應小于22平米。

　　在臥室使用面積方面，雙人臥室使用面積不應小于9平米；單人臥室使用面積不應小于5平米；兼起居的臥室使用面積不應小于12平米。起居室使用面積不應小于10平米。廚房的使用面積不應小于3.5平米。